Quelles sont nos expertises immobilières en valeur vénale ?

 

Les expertises que nous proposons sont en habitation et en commercial. Dans l’ensemble de ces activités, nous somme à même de fixer la valeur vénale d’un bien immobilier, la valeur vénale d’un fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine immobilier

 

Commercial :

  • Expertise de boutiques.
  • Expertise bureaux
  • Expertise locaux commerciaux
  • Expertise d’hôtels
  • Expertise fonds de commerce
  • Expertise d’une société
  • Calcul d’indemnités d’éviction.
  • Valeur locative.
  • Bail commercial
  • De la fixation ou de la révision d’un loyer.
  • De l’apport ou de la restructuration de votre société.
  • Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail…..

 

Habitation : 

  • Expertise appartement
  • Expertise maison
  • Expertise immeuble
  • Evaluation pour une vente immobilière ou d’un achat immobilier.
  • Expertise pour un divorce ou d’une succession.
  • Expertise pour un prêt immobilier ou d’une déclaration d’impôt sur la fortune.
  • Expertise pour une expropriation.
  • Expertise pour un redressement de l’administration fiscale.
  • Expertise pour partage, donation.
  • Expertise pour une éviction.
  • Expertise pour des litiges fiscaux.
  • Expertise pour prêts bancaires.
  • Expertise pour une procédure judiciaire…….

 

 

Notre prescription comprendra notamment l’analyse des points suivants :

 

- situation juridique,

    • - surfaces (développées, utiles et pondérées),
    • - nature des constructions, fonctionnalité, adaptation au marché,
    • - état d’entretien, spécificité (monovalent ou polyvalent),
    • - disponibilité et revenu potentiel,
    • - règles d’urbanisme applicables.

- Réalisation d’étude de marché (importance, qualité de l’offre et de la demande, niveau des transactions, valeurs dominantes, évolution).

- Différentes méthodes (capitalisation, comparaison, cash-flow), nous permettent de déterminer la valeur du bien.

 

Nos Atouts : Indépendance et Méthodes vous assurent une valeur objective pour :

 

Fiabiliser une négociation immobilière.

Orienter vos décisions dans le cadre d’une opération immobilière.

Justifier une valeur de patrimoine vis-à-vis de tiers (administrations, banques, …).

Connaitre la valeur de votre patrimoine.

Justifier les valeurs auprès de l’administration fiscale.

 

La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, nette des coûts de sortie. Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d’un actif, à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat. (PCG – article 322-1-10)

 

A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise les biens acquis à titre gratuit sont enregistrés comptablement à leur valeur vénale. La valeur vénale d’un bien acquis à titre gratuit correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché.

Qu'est-ce qu'une expertise en valeur vénale?

 

Une expertise immobilière va bien au-delà de l’estimation du prix de vente d’un bien immobilier. Grâce à une étude approfondie de ce bien, l’expertise permet de connaître sa vraie valeur.

 

L’expertise immobilière, pour une estimation de la valeur réelle d’un bien

 

L’expert immobilier a pour rôle d’estimer la valeur d’un patrimoine immobilier qui lui est confié. Cela peut concerner une habitation, mais aussi un local commercial ou industriel, le patrimoine d’une entreprise, un terrain ou encore un espace boisé. Cette estimation va permettre de mettre en avant tous les atouts et les faiblesses d’un bien à l’aide d’une combinaison de critères utilisée par l’expert. Alors que l’agent immobilier fait une estimation du prix de vente du bien en son état actuel, l’expert cherche à faire valoir toutes les possibilités d’extension, d’aménagement ou autres améliorations que permet la propriété. Une étude complète est ainsi réalisée par ce spécialiste de l’immobilier qui cherche à étudier toutes les possibilités apportées par le terrain et par le bâti, de par sa superficie, sa situation… Cette étude a aussi pour fonction de mettre en lumière les défauts du bien en étudiant tous ses détails du toit jusqu’au sous-sol en passant par les réseaux d’eau et d’électricité et les éventuels risques auxquels il est exposé. L’emplacement du bien et les prix du marché sont bien entendu pris en compte pour réaliser l’estimation finale qui va bien au-delà d’une simple appréciation du prix de vente. Le travail d’expertise s’appuie en effet sur une étude de l’architecture et des matériaux utilisés pour la construction du bien, une analyse des réseaux internes au bâti, une étude du cadastre et du plan local d’urbanisme et une connaissance parfaite du marché de l’immobilier dans la zone géographique du bien. Ceci requiert des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales qui font partie des compétences de l’expert immobilier.

 

La valeur d’une expertise immobilière

 

Une expertise immobilière peut être requise par le propriétaire du bien, un syndic de copropriété ou une agence immobilière dans le cadre d’une vente, mais aussi par un acheteur qui souhaite s’assurer que le prix proposé par le vendeur n’est pas surestimé. Elle peut aussi être demandée par un notaire dans le cadre d’une succession, par un juge ou le fisc en cas de litige ou par un assureur ou un comptable pour des besoins d’estimation.

L’expertise, quelle que soit l’origine de la demande, est réalisée selon les normes de la CEEI – Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Elle est justifiée par des documents, des images et photos qui viennent appuyer l’estimation finale et lui donnent une valeur de référence. C’est cette valeur qui servira de base en cas de contentieux, fréquents dans le cadre de divorces ou d’héritages. C’est aussi le résultat de l’expertise qui sera le plus proche de la réalité quant à la valeur du bien à une date donnée.

À noter que tous les experts immobiliers français travaillent selon les mêmes critères et selon les normes de la CEEI, ce qui justifie que si plusieurs expertises immobilières sont menées sur le même bien, les différentes estimations obtenues sont généralement proches.

Comment se passe l'expertise ?

 

L’expertise immobilière a pour objectif de valoriser un bien à son prix réel. Cette mission est réalisée par un expert qui procède en différentes étapes pour aboutir au montage du dossier et à l’estimation finale de la valeur du bien expertisé.

 

Convention et étude des documents mis à la disposition de l’expert

 

En premier lieu, l’expert immobilier établit un contrat dans lequel il indique le déroulement de sa mission, le délai nécessaire au montage du dossier et le coût de ses honoraires. Après acceptation de cette convention par son client, il rassemble les pièces nécessaires au bon déroulement de son travail. En cas d’expertise d’un bien d’habitation, il demande au propriétaire des lieux ou au tiers à l’origine de la demande un titre de propriété, tous les documents relatifs à la construction -permis de construire, plan du bien-, les éventuels actes de servitude, les documents faisant état des charges liées à l’occupation du bien -taxe foncière, taxe d’habitation, assurance- ainsi que les diagnostics réalisés. Pour une expertise complète, l’expert a également besoin de toutes les factures et devis faisant état des travaux réalisés ou à effectuer. En cas de bien d’habitation en copropriété, les documents exigés sont les baux de location pour les biens loués, les derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, un état des charges annuelles et les éventuels documents attestant des travaux d’extension, de rénovation ou d’entretien votés.

 

Analyse approfondie du bien immobilier par l’expert

 

C’est sur la base de ces documents que l’expertise immobilière va pouvoir commencer. Après une étude de toutes ces pièces, l’expert effectue une visite du bien immobilier. Il réalise une analyse technique du bâti, vérifie la conformité de l’habitation avec les réglementations en vigueur, fait l’état de ses failles et des possibilités d’extension ou d’amélioration qui auront un impact sur sa valeur réelle. Il s’assure aussi que tous les éléments présents dans les documents sont bien en conformité avec le bien expertisé : contrôle des surfaces, des travaux effectués…

 

Étude de l’urbanisme et du marché immobilier

 

Plus qu’une étude du patrimoine, l’expertise immobilière a pour objectif la réalisation d’une analyse complète de l’environnement du bien. En étudiant le plan local d’urbanisme, l’expert prend connaissance de toutes les variables économiques, environnementales et réglementaires qui caractérisent la commune, mais aussi ses projets d’aménagement. Toutes ces données sont déterminantes dans l’évaluation de la valeur du bien. La construction prochaine d’une zone industrielle ou le passage d’une autoroute à proximité de la commune peut donner davantage de valeur au patrimoine, tandis qu’une exposition à un risque naturel le dévalorisera.

Quant à l’étude du marché immobilier, elle permet à l’expert de connaître son état actuel et les prix qui y sont appliqués. Ces nouvelles données, relevées par l’expert, sont également prises en compte dans l’estimation du bien.

 

Montage du dossier d’expertise et valorisation du patrimoine

 

À partir de l’ensemble des informations récoltées et après l’étude physique du bien, l’expert immobilier choisit la méthode d’évaluation sur laquelle il va se baser pour faire son estimation. Il monte alors le dossier constitué de tous les documents à sa disposition, mais aussi de photos et de calculs appuyant son estimation finale, et le remet à son client.

 

 

Recapitulatif de l'expertise :

La visite du local

  • Reportage photo du local
  • L’établissement du rapport d’audit comprenant :

– 3 à 4 méthodes d’expertise.

  • hébergement d’un dossier personnel sécurisé accessible 24H/24 comprenant :

– Le rapport d’expertise
– La facture
– Différent documents vous aidant dans votre réflexion
– …/…

La méthode dite par « comparaison » :

Cette méthode est la plus utilisée au regard des biens évalués. Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.

 

La méthode dite par « capitalisation du revenu » :

Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement, susceptible d’être retenu dans le contexte actuel.

 

La méthode dite « sol et construction » :

Cette méthode, bien que non reconnue par les normes Européennes (REV Tegova), peut être parfais utilisée. Elle a une légitimité lorsque les évaluateurs ne disposent que de peu de références de transaction. La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, et les bâtiments d’autre part. Elles peuvent s’apparenter soit à des méthodes comparatives, soit à des méthodes par le cout de remplacement.

 

La méthode dite du « bilan promoteur » :

Cette méthode, couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir, consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, auquel on soustrait les différents couts grevant l’opération, pour parvenir à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

 

La méthode dite du « cash flow » :

Cette méthode,  dite « investisseur », consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (généralement entre 6 et 10 ans).

Nous incorporons en plus dans nos rapports, l’historique de la ville, de la rue ou du département, plus de nombreuses statistiques, informations, et dossiers en rapports direct avec le bien estimé.

 

Nous selectionnons les meilleurs méthodes en fonction de votre bien.

 


CIECP a la Certification REV

 

IMPORTANT :

 

La directive européenne relative aux crédits hypothécaires est entrée en vigueur en mars 2016. Depuis cette date, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière certifié Rev TEGoVA est nécessaire pour certifier la valeur du bien lors de la constitution de garanties sur des biens immobiliers.

 

Chaque dossier de prêt hypothécaire nécessitera une expertise labellisée REV TEGoVA du bien mis en garantie.

 

Notre Cabinet est certifié REV. Nous pouvons donc expertiser votre bien lors de vos demandes de prêts.

 

 

Ques-ce que la certification REV

 

 

Au niveau européen, il existe depuis plusieurs années, une certification officielle qui reconnaît la compétence et le sérieux des experts : la certification REV – Recognised European Valuer – attribuée individuellement pour une période de 5 ans.

 

En France, la responsabilité d’attribuer la certification REV a été accordée à la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM par TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), organisation européenne d’experts immobiliers qui regroupe 53 associations dans 30 pays.

 

La certification REV, créée en 2006 par TEGoVA propose aux investisseurs, institutions financières, grandes entreprises, et acteurs de la construction, en complément de la garantie des normes des EVS, un indicateur personnel trans-européen d’excellence basé sur l’expérience et la compétence.

 

L’objectif principal de TEGoVA est la création et la diffusion de normes européennes harmonisées pour la pratique de l’évaluation, de la formation et de la qualification des experts évaluateurs. Aujourd’hui, 21 associations de 12 pays, dont la CEIF, sont agréées pour délivrer la certification REV à leurs meilleurs experts.


 

Quel est le rôle d'un Expert Immobilier ?

 

 

Un expert immobilier est un spécialiste qui a reçu une formation très spécifique dans le secteur de l’immobilier. Grâce à des connaissances très pointues dans les domaines de la construction, du droit et de la fiscalité, il a pour principale mission d’évaluer un patrimoine à sa valeur réelle.
Pour exercer le métier d’expert immobilier, il faut être titulaire d’un diplôme et/ ou d’une longue expérience dans le secteur de l’immobilier. Parmi les différentes formations permettant d’accéder à cette fonction, les voies possibles sont les masters en administration des biens, en droit, en économie ou en management spécialisés dans les domaines de l’immobilier, de l’urbanisme ou de la construction, mais aussi des formations en école d’ingénieur, en école de commerce ou encore dans des écoles spécialisées telles que l’ICH – Institut pour la Construction et l’Habitat. Cela apporte aux futurs experts immobiliers le domaine de compétences requises pour exercer ce métier, à savoir des connaissances techniques du bâti, une connaissance pointue du marché de l’immobilier, du droit appliqué à ce secteur, des règles d’urbanisme, de la fiscalité et enfin des qualités d’observation et d’analyse, essentiels à l’exercice de cette profession.
 
 
Le rôle de l’expert immobilier consiste en l’estimation de la valeur d’un bien. Son travail peut être commandité par un particulier qui souhaite vendre, louer ou acheter un bien immobilier au prix le plus juste, mais pas seulement. De nombreux organismes peuvent faire appel à lui dans des cadres plus spécifiques. Une compagnie d’assurance peut demander une évaluation de la valeur d’un patrimoine dans le cadre d’une expertise, une société comptable peut avoir besoin de ses services pour valoriser un actif, un tribunal peut faire appel à lui en cas de litige sur le prix d’un patrimoine…
 
 
Le travail de l’expert immobilier peut ainsi concerner aussi bien un immeuble d’habitation qu’un terrain, le patrimoine d’une entreprise ou un local industriel ou commercial. Son domaine de compétences lui permet d’évaluer tout type de bien immobilier dans le respect des normes de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière qui dicte son travail. Aujourd’hui, une norme européenne distingue le sérieux des experts immobiliers, la certification « Regognised European Valuer » – REV, attribuée en France par la Chambre des experts immobiliers FNAIM.
 
 
L’expert immobilier peut travailler à son compte ou pour une agence immobilière.
 
Sur le terrain, le travail de l’expert va bien plus loin que celui de l’agent immobilier qui a davantage un rôle commercial. L’expert cherche à évaluer la valeur réelle d’un patrimoine, bien au-delà du simple prix de vente. Pour cela, il analyse la situation du bien et l’état actuel du bâti grâce à une analyse technique de tous les éléments du patrimoine. L’expert immobilier a également un rôle de commercial et de gestionnaire, puisqu’il peut établir des baux et gérer des contrats de location, monter les dossiers de transactions immobilières et éventuellement prospecter pour le compte de ses clients.
Il peut enfin proposer des services complémentaires tels que le conseil avant un investissement immobilier, mais aussi l’accompagnement lors de la réception d’une maison ou appartement acheté sur plan afin d’en contrôler la conformité et de relever les éventuels vices de construction.

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